相続税対策のための鑑定評価

相続不動産の調査・分析戦略⽴案サポート

相続税対策にあたっては、まず、どんな資産(負債)がどれくらい、またどこにあるかを正確に把握することがまず重要になります。

特に不動産については、資産の⼤半を占めるケースが多いにも関わらず、被相続⼈がどこにどんな不動産を所有しているかが不明瞭であるケースも多いうえに、1物1価と⾔われるように、その資産価値を都度的確に把握することも困難であり、さらにはそこから⽣み出されるキャッシュフローと資産価値が必ずしも相関関係にあるわけではないため、調査・分析には⼀定の専⾨的な知識が必要になります。

当社では、クライアントさまへのヒアリング調査に始まり、相続対象物件の調査・分析を⾏い、財産評価基準以上の評価額(いわゆる路線価等)、時価評価額(いわゆる鑑定評価額)、キャッシュフロー、利回り(NOI,NCF,IRRなど)を⼀覧表に取りまとめ、戦略⽴案の基礎資料を作成します。

時価評価による評価減のための鑑定評価業務

相続税対策には、⼤きく2つに分けて、節税対策と納税資⾦対策とに分けられます。

節税対策においては、評価額を如何に下げるかがポイントになりますが、⼀般的には財産評価基準どおり路線価等で評価した⽅が時価より評価額が低く、相続税対策上は有利になります。

ここでは、⼀般的ではない特殊な⼟地、すなわち広⼤地や傾斜地、不整形地など、路線価評価より評価が低くなる不動産について、鑑定評価すべきかどうかのアドバイスと、鑑定評価業務の実施を⾏います。また、貸家建築などの対策につきましても、賃貸市場の市場性や建築費、利回り等のバランスを客観的に判断したアドバイスも⾏います。

納税資⾦対策と⽣前贈与・売却・信託などのアドバイス

相続税対策には、⼤きく2つに分けて、節税対策と納税資⾦対策とに分けられます。納税資⾦対策につきましては、上記の資産⼀覧表に基づき、⽐較的評価が低いものの、キャッシュフローを多く⽣む資産(貸家など)の事前贈与など、将来の相続に備えて相続⼈が潤沢な納税資⾦を準備でき、かつできるだけ相続税・贈与税が低く抑えられるような判断材料の提供を⾏います。

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